تصحيح «فكرة» عن الإيجارات - اخبار هنا العالم

أخبار هنا العالم - إسماعيل الحمادي
تسجل دبي ارتفاعات متسارعة في الإيجارات، وهذا بسبب ارتفاع الكثافة السكانية فيها، نتيجة تزايد أعداد المقيمين الجدد والمستثمرين، الذي خلق ضغطاً كبيراً على المعروض من الوحدات السكنية، لكن أحد أكثر التساؤلات التي تداولها الباحثون عن وحدات للإيجار، والذي لفت انتباهي صراحة، هو لماذا أسعار إيجارات العقارات القديمة (يفوق عمر بنائها 30 عاماً) تساوي أو تتقارب كثيراً مع أسعار إيجارات عقارات جديدة؟

أردت إثارة هذا الموضوع من وجهة نظري الخاصة، وإيجاد مبررات منطقية له، وربما حلول له في الوقت نفسه.

يجب العلم أن أسعار العقارات السكنية في دبي تقوم على معادلة العرض والطلب، كما أنها لا تعتمد على عمر البناء بشكل رئيس، بل على الموقع، فالموقع هو المحدد الأكبر والعامل الأكثر تأثيراً في سعر الوحدة السكنية، وقيمة الوحدة يتم تحديدها بقيمة موقعها: (القرب من خط المترو، مراكز الأعمال والخدمات، مراكز التسوق، قرب الواجهات المائية، وغيرها). عامل الموقع يطغى على عامل عُمر البناء، فشقة في بناية قديمة بمنطقة «دبي مارينا»، مثلاً، يتم تأجيرها بالقيمة الإيجارية نفسها لشقة جديدة في منطقة أخرى، مثل «قرية جميرا الدائرية» أو «الجداف».

وإضافة إلى ذلك، فإن هذا العقار الذي يراه المستأجر «قديماً»، وعمر بنائه كبيراً، هو في الحقيقة ليس قديماً بتلك النظرة التقليدية لكلمة «قديم»، بل هو بناء يخضع لصيانات مستمرة، وتجديدات دورية، ما يجعله قريباً في جودته من المباني الجديدة، لذلك لا يقل كثيراً في سعره.

من جهة أخرى، لا يخفى علينا جميعاً أن دبي بدأت منذ العام الجاري تطبيق مؤشر الإيجارات الذكي، الذي يعتمد على نظام تصنيف متطور للمباني يُقيّم كل عقار بناءً على خصائصه الفنية والإنشائية، وجودة التشطيبات والصيانة، والموقع، والخدمات المتاحة، ليحدد قيمة إيجارية عادلة ودقيقة تعكس جودة المبنى الفعلية باستخدام الذكاء الاصطناعي لتحليل البيانات، وقد أظهرت بعض المباني القديمة انخفاضات في الأسعار فعلاً، وذلك بعد ستة أشهر من إدخال المؤشر، وقد تكون هذه بداية حقيقية لرؤية فرق في الأسعار بين المباني القديمة والجديدة لاحقاً. ومع ذلك، فإن هذا لا يغني عن لفت انتباه الأطراف المعنية بسوق الإيجارات إلى إعادة النظر في أسعار العقارات القديمة، وإيجاد حلول دائمة لها، مثل تحديد سقف الزيادات أو اعتماد معايير أكثر دقة في التصنيف، لتعزيز شفافية السوق، وإنصاف حقوق المتعاقدين.